Parc locatif privé : le temps d’agir

L’angle mort de la politique de l’habitat

Les politiques de transformation du parc de logements privé ont eu jusque-là une entrée essentiellement « propriétaires-occupants ». Par exemple, le plan d’éradication des passoires énergétiques sur 10 ans lancé par Nicolas Hulot en 2018 ne concernait que ce parc. Plus récemment, la mission Sichel « rénovation énergétique des logements privés » a également privilégié, dans son approche, les logements des propriétaires occupants. En cela, nous pouvons avancer que le parc de logements locatif privé reste l’angle mort de la politique de l’habitat actuelle. Julien Denormandie, précédant ministre en charge du Logement du gouvernement actuel, expliquait d’ailleurs volontiers qu’il n’avait pas trouvé « la martingale ».

Un rôle social majeur

Pourtant, le parc locatif privé compte environ 7 millions de logements, chiffre à rapprocher des 5,1 millions de logements du parc social public. Il accueille environ 16 millions de personnes.

Ce parc joue un rôle de « parc social de fait » en accueillant de nombreux jeunes ménages, personnes seules et familles monoparentales aux ressources modestes.

Sur les 4,8 millions de passoires thermiques, 1,66 millions sont occupées par des locataires et, parmi ceux-ci, 52 % sont des locataires relevant des quintiles 1 et 2, soit environ 2 millions de personnes. Ces ménages modestes, voire précaires, cumulent en conséquence loyer et charges énergétiques élevés.

Le temps d’agir est venu car le parc locatif privé est à la croisée de plusieurs enjeux stratégiques

De fait, le parc locatif privé est à la croisée de 3 enjeux stratégiques :

1. L’annonce de l’interdiction de 3,58 millions de passoires énergétiques d’ici 2034. Cela concerne plus de 8 millions de personnes ! Le projet de loi portant « lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets » vise, avec son titre IV Seloger, l’interdiction de location des passoires énergétiques selon le calendrier suivant :
   • 2025 pour les logements en étiquette G (700.000 logements),
   • 2028 pour les logements en étiquette F (980.000 logements),
   • 2 034 pour les logements en étiquette E (1,9 Millions de logements).
2. Les impacts sociaux de la crise sanitaire. La crise sanitaire génère une crise sociale qui se traduit par une demande significative de logements à loyer abordable. Malheureusement, les solutions dans le parc locatif social diminuent en raison d’un turn-over exceptionnellement faible. Il est donc aujourd’hui nécessaire d’accroitre la mobilisation du parc privé locatif à des fins sociales. Ce parc présente l’avantage d’être disponible rapidement.
3. La lutte contre la vacance. Le gouvernement vient de lancer un plan de lutte contre la vacance, observant : « qu’1,1 millions de logements sont vacants depuis au moins deux ans dans le parc privé parmi lesquels 300 000 en zone tendue. La remise sur le marché de ces logements inoccupés permettrait de participer à la redynamisation des territoires détendus, de constituer une offre abordable complémentaire au parc social dans les territoires tendus et de se substituer à la construction neuve de logements par artificialisation des sols » *.

Les propositions SOLIHA pour mobiliser le parc privé locatif à des fins sociales

1. Créer un « service d’accompagnement à la location ». Il s’agit de sécuriser les propriétaires-bailleurs à chaque étape de leur projet : du diagnostic global et énergétique du logement à la gestion locative adaptée en passant par l’optimisation du plan de financement ou encore la sécurisation locative. Ce service serait gratuit pour les propriétaires bailleurs solidaires, ceux qui acceptent de louer leur logement à un loyer abordable.
2. Augmenter les aides aux travaux pour les propriétaires bailleurs selon l’importance de leur engagement social et l’étiquette énergétique atteinte après travaux. Le taux optimal de 70 % est proposé pour les propriétaires bailleurs solidaires dont le logement atteint l’étiquette B après travaux.
3. Mettre au point un package spécifique « logements vacants » porté par le service d’accompagnement à la location. Il s’agit de faire venir ces logements sur le marché locatif, via un package liant aides à la pierre, fiscalité, sécurisation locative et accompagnement à l’intermédiation locative.
4. Réviser la boîte à outils existante. Pour résoudre le problème des avances et boucler les plans de financement, l’éco PTZ Habiter Mieux doit s’ouvrir aux propriétaires bailleurs solidaires. Le conventionnement doit être clarifié et facilité. Quant au déficit foncier, non revu depuis plus de 40 ans, il pourrait être majoré et lié à un % minimum de travaux de rénovation énergétique.
5. Dynamiser la mobilisation du parc privé locatif: l’idée est de créer un produit d’appel en portant la prime à l’intermédiation locative de 1 000 € à 3 000 € pour tous les propriétaires bailleurs solidaires, mais aussi de lancer une campagne de communication nationale, car la majorité des propriétaires bailleurs ne connaît pas les aides et outils mis à leur disposition.

* Propos de la Ministre Jacqueline Gourault, ministre de la Cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales, lors d’une réunion de travail le 16/02/2021 avec la Fédération SOLIHA.

Contact

• Michel Pelenc, Directeur général de la Fédération SOLIHA – m.pelenc@soliha.fr