Accélérer la mobilisation du parc privé à des fins sociales propositions de SOLIHA

L’intermédiation locative permet de mobiliser le parc locatif privé à des fins sociales. Mise en œuvre par les agences immobilières sociales, elle permet de sécuriser bailleurs et locataires modestes, avec des niveaux de loyers conventionnés, des garanties de loyers et de remise en état des logements. Il s’agit d’un complément essentiel de l’action du parc public et des bailleurs sociaux. Son développement, dans le cadre de la stratégie nationale « Logement d’abord », s’est accéléré ces dernières années, notamment, grâce aux financements dédiés à la captation, l’accompagnement et la gestion locative adaptée. La crise sanitaire génère une crise sociale. Elle se traduit par une demande encore plus significative de logements à loyer abordable. Pourtant, les solutions dans le parc locatif social diminuent en raison d’un turn-over exceptionnellement faible et d’une production en contraction. Il est donc aujourd’hui nécessaire d’accroitre la mobilisation du parc privé locatif à des fins sociales. Ce parc présente l’avantage d’être mobilisable rapidement. L’engagement d’une politique en ce sens est en cohérence avec la remise sur le marché des logements vacants et le développement de la mixité sociale. Cela suppose une palette de mesures incitatives vers les propriétaires-bailleurs.

1. UN PRODUIT D’APPEL : UNE PRIME D’INTERMÉDIATION LOCATIVE REVALORISÉE

La prime d’intermédiation locative est distribuée par l’Anah aux propriétaires qui entrent dans un dispositif d’intermédiation locative. Cette prime de 1 000€ est accordée aux propriétaires qui conventionnent leur logement en intermédiation locative avec un loyer social et très social. La zone C en est exclue, ce qui rend plus difficile la captation de logement, notamment, en zone frontalière et touristique. L’objectif de la mesure proposée est de faire de la PIL un outil de mobilisation immédiat du parc privé.

• Proposition #1 : Revaloriser la prime d’intermédiation locative
  • Porter son montant à 3000 € pour qu’elle soit incitative
  • Étendre la PIL aux logements situés en zone C

2. UNE BOITE A OUTILS REHAUSSÉE

La captation de logement requiert du personnel dédié et des actions de communication relativement onéreuses : presse, radio, campagne d’affichage. Elle est financée par le BOP 177 à hauteur de 300 à 900€ par logement capté en IML selon les zones.

• Proposition #2 : Augmenter le financement de la prestation « captation » en la portant de 600€ à 1100€ selon les zones

Le conventionnement avec travaux représente moins de 4.500 de logements par an. Or une part considérable de la vacance des logements est dû à des travaux trop importants à réaliser. Pour faire venir ce parc sur le marché locatif social, un package global pourrait être proposé à leurs propriétaires, liant « aides à la pierre, sécurisation, fiscalité et IML ».

• Proposition #3 : Proposer un package « aides à la pierre, sécurisation, fiscalité, IML »

Le parc privé locatif a besoin d’un porteur de projet doté de moyens et d’objectifs, responsables des résultats. L’Agence nationale de l’habitat a joué ce rôle jusqu’en 2010, date à laquelle elle a été « tournée » propriétaires-occupants. Alors qu’elle améliorait 50.000 à 70.000 logements locatifs par an, elle ne contribue plus aujourd’hui qu’à l’amélioration de 4.500 logements locatifs par an. Ce chiffre n’est pas en lien avec les nécessités actuelles : programme Action Cœur de Ville, Petites villes de demain, rénovations énergétiques (45 % des logements énergivores sont des logements locatifs privés).

• Proposition #4 : Redonner à l’Anah son rôle de chef de file « propriétaires-bailleurs », soit fixer des objectifs de réhabilitation de logements locatifs beaucoup plus ambitieux à l’Anah en confortant son budget[1]

Outre les aides à la pierre, les outils à disposition pour embarquer les propriétaires bailleurs, sont en voie d’obsolescence. Le conventionnement doit être clarifié et adapté aux zones tendues, quant au déficit foncier, il n’a pas été toiletté depuis 40 ans.

• Proposition #5 : Réviser la boîte à outils actuellement à disposition pour transformer les logements locatifs privés. Le conventionnement doit être toiletté. Il n’est pas suffisamment clair dans sa sortie et trop contraignant, notamment, en marché tendu (par exemple 9 €/m² à Paris). Le déficit foncier (non revisité depuis 40 ans) pourrait être majoré et lié à un pourcentage minimum de travaux de rénovation énergétique pour aller vers un parc de logements locatifs privé économe en énergie.

3. APPORTER DES AMÉLIORATIONS AU DISPOSITIF VISALE

Le dispositif Visale a fait ses preuves en apportant une sécurisation aux propriétaires-bailleurs. Quelques améliorations complémentaires permettraient d’accroître encore son efficience.

Lorsque le bail en location/sous-location glisse vers un mandat de gestion, la garantie Visale n’est pas applicable. Les propriétaires rechignent à accepter le glissement de bail puisque le loyer n’est plus garanti.

• Proposition #6 : Assouplir les conditions de la garantie Visale pour permettre sa continuité lors du glissement de bail vers le mandat de gestion

La dégradation potentielle d’un logement est un frein à la mobilisation du parc privé. Consciente de cela, l’Association Pour l’Accès aux Garanties Locatives (APAGL) a doté Visale d’une garantie dégradation à hauteur de deux mois de loyer. Cela reste insuffisant.

• Proposition #7 : Relever le plafond prévu par la garantie Visale pour la prise en charge des dégradations locatives, le porter à 6 mois de loyer

Les agences immobilières sociales peuvent gérer les logements communaux en mandat financier, mais les communes ne peuvent pas accéder à la garantie Visale.

4. LOGER LES TRAVAILLEURS CLÉS MODESTES A PROXIMITÉ DE LEUR LIEU DE TRAVAIL

La crise sanitaire a démontré l’importance des travailleur clés. Le recours au parc privé est une solution, notamment par sa localisation dans le centre des agglomérations. Nous proposons de mobiliser l’intermédiation locative pour capter et loger ces travailleurs dans le cadre de convention avec les employeurs, via Action Logement. Les coûts de fonctionnement de ces dispositifs pourraient être pris en charge par Action Logement (rémunération de l’association pour la captation et la gestion, prise en charge d’une partie du loyer en zone tendue). Une pré orientation par les DREETS, au titre de leurs compétences emploi et insertion fusionnées, en lien ou non avec le SIAO, rendraient cohérent et équitable le dispositif.

• Proposition #8 : Mobiliser le parc privé locatif à destination des travailleurs clés et grâce à un soutien de l’IML par les employeurs via Action logement

5. NOMMER UN CORRESPONDANT LOGEMENT D’ABORD DANS CHAQUE DÉPARTEMENT

Un tel correspondant, en incarnant le Logement d’abord sur chaque département, donnerait de la cohérence et du sens à l’action publique. Cela permettrait de décloisonner les secteurs hébergement et logement des administrations et des collectivités. Ce correspondant serait un soutien fort aux services de l’État et aux acteurs associatifs, incarnant la stratégie du logement d’abord au niveau territorial pour les acteurs locaux.

• Proposition#9 : Nommer un correspondant logement d’abord dans chaque département

6. COMMUNIQUER

L’expérience montre que la mobilisation du parc privé passe par la connaissance des propriétaires-bailleurs des incitations mises à leur disposition pour conventionner leurs biens.

• Proposition #10 : Lancer une campagne de communication nationale.

[1] Financement :

• Flécher les produits de la vente des quotas carbone vers l’Agence nationale de l’habitat : cela permettrait d’augmenter son budget de plus d’1 milliard d’euros.
• Flécher des fonds d’Action Logement vers le budget de l’Anah, à hauteur d’1 milliard d’€. Récemment le plan d’investissement volontaire d’Action Logement Service dans ses volets rénovation énergétique et adaptation des logements s’est élevé à 3 milliards.
• Permettre l’articulation entre les aides de l’Anah et les CEE (actuellement cela n’est pas possible parce que le budget de l’Anah est alimenté à hauteur de 91 millions € par les énergéticiens)