Copropriétés fragiles, de la prévention à la pérennisation

Grand Belfort développe une stratégie inscrite dans le long terme

En France, plus de 7,6 millions de logements sont en copropriété. 2,4 millions d’entre eux sont en situation de fragilité* : paupérisation de la population, importants besoins de rénovation du bâti et des équipements collectifs, augmentation des coûts de fonctionnement, notamment des charges énergétiques, difficultés dans la gestion financière et le fonctionnement collectif.

Pour renforcer son action dans le domaine des copropriétés fragiles, l’Agence nationale de l’habitat (Anah) propose aujourd’hui plusieurs outils : la Veille et observation des copropriétés (VOC) et le Programme opérationnel de prévention et d’accompagnement des copropriétés (POPAC). Leurs objectifs est de détecter et d’intervenir dès l’apparition des premiers signes de fragilités pour éviter des intervention lourdes et coûteuses pour les collectivités.

Le Mouvement SOLIHA s’est engagé, dès les années 1980, pour apporter des réponses opérationnelles aux copropriétés en difficulté et prévenir leur dégradation. C’est le cas de SOLIHA Doubs et Territoire-de-Belfort qui a animé deux Opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH) copropriétés sur ce territoire. Plus récemment, en lien avec SOLIHA Alsace, il a été mandaté par « Grand-Belfort Communauté d’Agglomération » pour développer leur première, puis leur seconde, convention POPAC lancées en 2013 et 2016. La dernière convention s’inscrit dans le programme de renouvellement urbain du quartier des Résidences, situé à Belfort, au sein duquel l’intervention préventive en faveur des copropriétés constitue un axe majeur.

La prévention, outil constitutif des politiques locales de l’habitat

En 2009-2010, l’Agglomération réalise plusieurs études sur l’habitat privé existant. Celles-ci  révèlent la fragilité de certaines copropriétés et confirme l’enjeu d’une action de veille et de traitement préventif. Pour Ian Boucard, Vice-président en charge de l’habitat et de la politique de la ville du Grand Belfort, « l’enjeu du troisième PLH 2016-2021 est l’attractivité et l’amélioration du parc d’habitat privé, l’intervention préventive en faveur des copropriétés fragiles fait partie intégrante de cette stratégie ». Les dispositifs mis en œuvre précédemment, comme l’OPAH, avaient permis de traiter un certain nombre de problématiques, mais celle des copropriétés avait difficilement été abordée. Aussi, en parallèle à l’OPAH, elle lance en 2013 une étude de repérage des copropriétés fragiles et en difficulté de la ville de Belfort dans le cadre d’un premier POPAC. Cette mission de repérage et d’élaboration d’outils de prévention a été confiée à SOLIHA Doubs et Territoire-de-Belfort, en lien avec SOLIHA Alsace. Elle avait pour base des constats précis sur le parc privé existant fragilisé (marché immobilier détendu, augmentation de la vacance, etc.) et la volonté de la Communauté d’agglomération de s’appuyer sur des copropriétés fortes pour maintenir l’attractivité de Belfort, sa ville centre.

Repérer et hiérarchiser pour prévenir

Pour Eric Waniusiow, Chargé d’opérations de SOLIHA, « c’était un POPAC expérimental, toute la démarche était à construire. C’était complexe mais stimulant ».  Le repérage des copropriétés fragiles s’est appuyé sur la réalisation d’un état des lieux grâce à la mise en place d’indicateurs sur l’ensemble des copropriétés et la définition d’un échantillon représentatif : localisation, caractéristiques, fonctionnement, gestion, occupation sociale, immobilier, état du bâti… Un outil préventif et partenarial de veille des copropriétés fragiles ou en difficulté a ensuite été mis au point. 375 copropriétés ont été repérées par SOLIHA. 78 d’entre elles présentaient plusieurs facteurs d’alerte et 16 ont fait l’objet d’un diagnostic multicritères poussé pour affiner l’échantillon retenu. Le rendu de cette mission s’est fait sous la forme de fiches-copropriétés qui ont permis une hiérarchisation des copropriétés à traiter et l’élaboration d’un programme d’actions ciblant les secteurs à forts enjeux. Delphine Patricio, Directrice adjointe à la Direction de la cohésion sociale et de l’habitat – Ville de Belfort et Grand Belfort Communauté d’Agglomération souligne l’intérêt de ce premier POPAC : « les études et réflexions menées dans ce cadre nous ont permis de préciser les problématiques et les types de profils de copropriétés mais aussi, en termes budgétaires, d’identifier où agir le plus efficacement possible pour avoir un effet levier ».

Une stratégie inscrite dans la durée

Dans le prolongement, le Grand Belfort, en lien avec l’Anah, a lancé fin 2016 un deuxième POPAC ciblé sur quatre copropriétés des Résidences Le Mont, situées dans un quartier politique de la ville. Parmi elles, trois copropriétés avaient été identifiées dans le cadre du premier POPAC. Le Grand Belfort confie sa mise en œuvre à SOLIHA Doubs et Territoire-de-Belfort, appuyé par SOLIHA Alsace et l’ADIL du Doubs.

L’approche proposée pour ce second POPAC repose sur l’implication de l’ensemble des acteurs. La préoccupation de la collectivité est de ne pas laisser de côté le parc privé du quartier, en proposant aux copropriétaires en place et aux accédants à la copropriété un accompagnement à la carte, chacune des quatre copropriétés retenues ayant ses propres spécificités. Ainsi, chaque intervention (ateliers pédagogiques sur le fonctionnement d’une copropriété, sensibilisation sur les économies d’énergie, pot d’accueil des nouveaux arrivants, charte de bon voisinage, etc.) sera adaptée aux profils, attentes et niveaux de connaissance des copropriétaires et conseils syndicaux. Éric Waniusiow précise que, l’ambition est d’une part « de faire en sorte que chaque copropriété monte en compétence, reprenne confiance en elle pour tendre, à terme, vers une forme d’autonomie » et d’autre part « de créer une synergie en mutualisant les partages d’expériences, positives ou négatives, des copropriétés entre elles. »

L’implication des syndics et des habitants, un gage de réussite

Les leçons de l’expérience menée sur le Grand Belfort témoignent de l’enjeu de l’approche préventive des copropriétés. Elle permet à terme un coût évité pour la collectivité en prévenant le recours à des opérations lourdes.  « Le POPAC est l’outil qui manquait » constate D. Patricio. Il permet d’agir avant que les copropriétés ne soient dans des situations de sauvergarde, voire insolubles. Grâce à cet outil, « il est maintenant possible de proposer un accompagnement des copropriétés ne reposant pas uniquement sur l’engagement de travaux ».

Sans présumer du bilan de cette démarche qui sera fait dans quelques mois, deux préalables sont indispensables pour mener à bien cette mission. E. Waniusiow retient notamment le rôle des syndics auprès de qui le recueil d’informations et de données sur le bâti et les occupants est indispensable.  Cela permet « la nécessaire mise en cohérence du diagnostic réalisé dans le cadre des études de repérage avec la planification des travaux votés par les copropriétaires ». L’adhésion des propriétaires privés est une autre condition de réussite de la démarche !

Pour Ian BOUCARD, l’enjeu est « de faire avec les propriétaires », de « ne pas se substituer à eux mais au contraire de construire avec eux, de les accompagner et les aider à aller vers l’autonomie ». Au-delà, cette expérience permet de construire avec SOLIHA et l’Adil « une vraie expertise sur le territoire et de réfléchir à l’accompagnement des copropriétés fragiles de façon durable avec des opérateurs locaux ».

*Observatoire du Ministère du logement et de l’habitat durable

SOLIHA propose des animations copropriétés « sur mesure », expertes et de proximité

• Information et sensibilisation, notamment à travers le site internet SOLIHA’COPRO [lien SOLI’Copro] pour orienter les acteurs de la copropriété (Conseil syndical, syndics),
• Observation afin d’éviter le déclassement définitif et intervenir rapidement avec, notamment l’outil ORCOP (Outil de repérage des copropriétés) développé par SOLIHA Est Parisien et déployé sur plusieurs territoires.
• Prévention et accompagnement des copropriétés dans le cadre de POPAC animés par SOLIHA, comme à Pau, Grand Belfort ou Epinal.
• Animation « rénovation énergétique », tel le plan « Eco-rénovons Paris » animé par SOLIHA 75.92.95 ou la participation des structures SOLIHA au déploiement du programme national Anah en faveur de la rénovation énergétique des copropriétés fragiles (en savoir plus) 
• Redressement des copropriétés en difficulté dans le cadre de plan de sauvegarde comme celui animé par SOLIHA Grand Lyon à Bron-TerraillonRhône ou l’Opération d’intérêt national de requalification des copropriétés dégradées de Grigny 2, animée par SOLIHA Habitat et Territoire Ile-de-France
• Innovation et qualité avec notamment la participation du Mouvement SOLIHA à la création du référentiel de Qualité de gestion des syndics de redressement QualiSR.

Le Mouvement SOLIHA anime 1 000 contrats habitat pour le compte de collectivités ou des partenaires, dont 42 contrats copropriétés, ce qui représente 5500 lots de copropriétés avec travaux, pour plus de 60 millions d’euros de travaux générés. Source : Observatoire du Mouvement SOLIHA (chiffres 2015)
En savoir plus sur les VOC et POPAC sur le site de l’Anah

D’autres opérations pour la conduite de projets de territoire
Crédits photos : SOLIHA

SOLIHA Doubs et Territoire de Belfort
Contacts
– Séverine Cordier, Chargée de missions : s.cordier@soliha.fr,
– Éric Waniusiow, Chargé d’opérations : e.waniusiow@soliha.fr

Pour plus d’information, prenez contact avec un conseiller SOLIHA au 0812 13 14 15 (prix d’un appel local + 0,05 €/minute) ou contacter l’association SOLIHA la plus proche de chez vous en cliquant ici